CBRE: 2022 va fi un an record pe segmentul industrial

Numărul retailerilor internaționali care au ales să implementeze și să consolideze hub-uri logistice în țara noastră se află pe un trend ascendent, făcând din 2022 un an record pe segmentul industrial. Iar tendința va continua și anul viitor, consideră CBRE România. În pofida contextului geopolitic și a prețurilor în creștere pentru materialele de construcție, dezvoltatorii au găsit soluții de a menține chiriile stabile, astfel că România ajunge cea mai competitivă piață din regiune privind costul ocupațional. Cu toate acestea, presiunea asupra randamentelor dezvoltatorilor este de așteptat să se intensifice pe fondul creșterii costului capitalului, ceea ce va conduce inevitabil la o creștere a chiriilor spațiilor logistice. Chiar și în acest context, nivelul chiriilor din România pare să rămână sub nivelul țărilor din regiune.

În primele nouă luni, în România au fost închiriați 868.000 m2 de spații industriale și logistice, cu o valoare aproape dublă față de aceeași perioadă din 2021 și care depășește deja suprafața totală închiriată pe parcursul întregului an precedent. De asemenea, activitatea totală de închiriere, excluzând reînnoirile și renegocierile, a reprezentat 82% din totalul tranzacțiilor. Cea mai solicitată regiune a țării rămâne București, cu 63% din totalul activității de închiriere, urmat de regiunea de Sud (20%).

„Există un interes deosebit din partea retailerilor internaționali pentru implementarea și consolidarea centrelor logistice din țara noastră. Aceasta este forța motrice din spatele anului record 2022, iar tendința va continua și anul viitor. Este foarte importantă contribuția dezvoltatorilor privați care investesc în terminale de tip air-cargo sau intermodale, proiecte care creează noi oportunități pentru companiile interesate să deschidă facilități de producție și/sau logistică în România. Vedem potențial în industria de producție, companiile găsind oportunități variate în România: prețurile competitive ale terenurilor cu PUZ-uri industriale, dezvoltatori cu experiență, forță calificată de muncă și scheme competitive de ajutor de stat. Suntem încă deficitari la infrastructură, dar următorii ani pot rezolva acest aspect. Mai e mult de lucru, dar prin eforturile dezvoltatorilor, consultanților și autorităților vom vedea tot mai mulți jucători interesați de România. Mi-ar plăcea să văd mai multe companii asiatice active pe piața noastră, care să depășească stadiul de încercări timide”, spune Victor Răchită, Head of Industrial & Logistics în cadrul CBRE România.

Cele mai mari tranzacții ale anului au fost două preînchirieri de peste 80.000 m2, care au avut loc în primul și al treilea trimestru al anului, una pentru închirierea unui spațiu în regiunea de Sud a țării, iar cealaltă pentru un proiect care urmează să fie dezvoltat în București. Mai mult de jumătate din suprafața totală închiriată la nivel național este destinată logisticii și depozitării, iar comercianții au devenit principala sursă de cerere de la începutul anului.

În total, stocul industrial modern din România a ajuns la 6,12 milioane m2 la sfârșitul T3 2022, jumătate fiind în București și proximitățile sale. Noile livrări de la începutul anului au reprezentat aproape jumătate de milion de m2 inaugurați la nivelul întregii țări, din care 110.300 m2 în T3. La sfârșitul celui de-al treilea trimestru, circa 562.000 m2 industriali și logistici erau în construcție la nivel national și se preconizează a fi livrați până la sfârșitul lui 2023. Proiecțiile sunt optimiste și, având în vedere exclusiv viitoarele livrări, stocul modern va ajunge rapid la 6,7 milioane m2. În termen de un an, pragul de 7 milioane m2 poate fi depășit cu ușurință.

Chiria solicitată în parcuri logistice s-a menținut la aceeași valoare pe tot parcursul anului – 3,90 euro/m2/lună – astfel încât și la sfârșitul T3 rămâne neschimbată.

2022, anul proiectelor de retail regionale

În ciuda evenimentelor din ultimii doi ani, 2022 s-a dovedit a fi înfloritor încă din primele luni. Cu livrări trimestriale constante, noile livrări înregistrate de la începutul anului se ridică la 58.500 m2, din care 38% reprezentând inaugurări în T3 2022.

La finele celui de-al treilea trimestru, stocul de spații moderne de retail a ajuns la 4,05 milioane m2, după livrarea unui total de 22.000 de m2 închiriabili în trei parcuri de retail regionale.

„Piața de retail a însumat o cifră de afaceri în primele 9 luni semnificativ mai mare decât în perioada similară din 2019 (an considerat cel mai bun an din istorie pentru retailul local). Deși au existat numeroase scenarii privind impactul dezvoltării comerțului online asupra celui de tip brick-and-mortar, după pandemie, când retailul online putea să acapareze o cotă importantă, cumpărătorii au preferat să se întoarcă la experiența de cumpărare în magazin, iar vânzările din domeniile fashion, food & beverage și divertisment au înregistrat creșteri puternice. Nu în ultimul rând, mărci puternice au ales România pentru expansiune internațională, fie în același timp, fie chiar înaintea altor țări din Europa Centrală și de Est”, spune Carmen Ravon, Head of Retail Occupiers pentru regiunea CEE în cadrul CBRE.

Încă 69.000 m2 sunt așteptați să se adauge la stocul modern de retail al României până la sfârșitul anului, Bucureștiul beneficiind de 50% de noile spații. Din suprafața totală în construcție care urmează să fie livrată până la sfârșitul anului, 77% este proiectată ca parc de retail, iar 23% sub conceptul de centru comercial. În plus, 72% din livrările viitoare sub conceptul de centre comerciale reprezintă extinderi ale schemelor existente (Electroputere Parc din Craiova și Mall Alba din Alba-Iulia).

Dezvoltările multi-funcționale din București care sunt planificate să fie livrate în cursul anului viitor, respectiv Afi City – dezvoltat de AFI Europe și destinate inclusiv utilizării rezidențiale, cât și One Cotroceni Park – dezvoltat de One United Properties, cu componente de birouri și rezidențiale, reflectă preferința pentru proiecte mixte.

În ceea ce privește chiria pentru locații stradale, în T3 2022 se menține la 45 euro/m2/lună, ca în T3 2021. Retailul stradal și-a menținut atractivitatea pe tot parcursul anului, cu mențiunea că a fost preferat în special de chiriași din Food & Beverage.

Chiria în centrele comerciale a crescut cu aproximativ 7%, la 75 euro/m2/lună. Până la sfârșitul lui 2023, stocul modern de retail este preconizat să ajungă la 4,32 milioane m2.